Katastarska vrednost u Turskoj više ne može biti niska
U Turskoj stupaju na snagu nova pravila za sprovođenje transakcija nekretnina. Poresko opterećenje za kupce i vlasnike će se povećati.
Od 2026. godine u Turskoj se zvanično završava praksa umanjivanja vrednosti nekretnina prilikom zaključenja ugovora. U skladu sa novim pravilima, u tapu (vlasničkom listu) mora biti navedena stvarna tržišna vrednost. Cilj reforme je povećanje transparentnosti tržišta i borba protiv sive ekonomije.
Ranije se prilikom zaključenja ugovora često koristila tzv. rayiç bedel — procenjena (katastarska) vrednost koju određuje opština i koja je, po pravilu, znatno niža od stvarne tržišne cene nekretnine. Od 2026. godine ova praksa se ukida: osnovica za obračun poreza i taksi postaje stvarni iznos transakcije dogovoren između kupca i prodavca.
Državna taksa za izdavanje tapua iznosi 4% od prijavljene vrednosti nekretnine. Pored toga, zadržava se fiksna taksa za obrtni kapital u iznosu od 6.681 TL po transakciji. Kao rezultat toga, naročito u turističkim regionima kao što je Alanja, ukupni troškovi kupovine su primetno porasli. Takođe, u Turskoj postoji obavezan godišnji porez na nekretnine — u Alanji iznosi 0,2% od katastarske vrednosti.
Za strane kupce, ispravno navedena vrednost nekretnine u tapuu ima ne samo poreski, već i migracioni značaj. Katastarska (prijavljena) vrednost direktno utiče na legalizaciju boravka u Turskoj, posebno na dobijanje i produženje boravišne dozvole (ikamet), kao i državljanstva.
Razlika između stvarne cene transakcije i one navedene u tapuu sada se prati. Svako neslaganje može dovesti do visokih kazni kako za kupca, tako i za prodavca.
Porez na kapitalnu dobit (Değer Artış Kazancı Vergisi) sada je postao ključni faktor pri obračunu profitabilnosti investicija.
Na koga se ovaj porez odnosi:
Porez na dobit nastaje ako fizičko lice (državljanin Turske ili stranac) proda nekretninu pre isteka 5 godina od kupovine.
Kako se računa period:
Rok počinje isključivo od datuma registracije prava svojine u Tapuu. Kod novogradnje se period posedovanja „u betonu” (po notarskom ugovoru) ne uzima u obzir — računa se samo datum dobijanja gotovog Tapua.
Pravilo 5 godina:
Ako posedujete nekretninu duže od 5 punih godina, porez na dobit se ne plaća.
Kako se obračunava iznos poreza u 2026. godini
Porez se ne plaća na celu prodajnu cenu, već na neto dobit. Formula obračuna uzima u obzir inflaciju kako bi se prodavac zaštitio od devalvacije lire.
Indeksacija:
Kupovna cena se koriguje prema indeksu proizvođačkih cena (Yi-ÜFE), što omogućava usklađivanje stare kupovne cene sa današnjim uslovima.
Odbici:
Od ostvarene dobiti oduzimaju se troškovi kupoprodaje (porez na Tapu), bankarske provizije i godišnji neoporezivi minimum.
Neoporezivi minimum (2026):
U 2026. godini dobit do 150.588 lira ne podleže oporezivanju. Sve iznad tog iznosa se oporezuje.
Porez se obračunava po progresivnoj stopi poreza na dohodak. Neto godišnja dobit (u lirama) i poreske stope:
Do 190.000 — 15%
Od 190.000 do 400.000 — 20%
Od 400.000 do 1.000.000 — 27%
Od 1.000.000 do 5.300.000 — 35%
Preko 5.300.000 — 40%
Od 2026. godine korišćenje starih šema sa navođenjem katastarske umesto tržišne vrednosti nosi ozbiljne rizike:
Digitalna kontrola:
Državni sistem procene nekretnina automatski upoređuje cenu u ugovoru sa prosečnim tržišnim cenama u toj oblasti.
Ogroman porez pri prodaji:
Ako ste prilikom kupovine naveli 100.000 USD (iako ste platili 200.000 USD), a nakon 3 godine prodate za 250.000 USD, poreski organ će smatrati da vaša dobit iznosi 150.000 USD. Porez na takvu „fiktivnu” dobit može dostići 35–40%.
Problemi sa iznošenjem sredstava:
Za repatrijaciju kapitala (prenos novca od prodaje na inostrani račun), turske banke zahtevaju dokumenta koja potvrđuju zakonitost celokupnog iznosa. Nećete moći zvanično da prebacite u svoju zemlju više nego što je navedeno u Tapuu.
Migracioni rizici:
Prilikom produženja boravišne dozvole ili podnošenja zahteva za državljanstvo proverava se usklađenost investicije sa realnim tržišnim cenama. Neslaganja mogu biti razlog za odbijanje.
Ako vas zanima nekretnina u Turskoj, dobijte detaljne odgovore na sva vaša pitanja na besplatnoj konsultaciji sa licenciranim stručnjakom Stay Property. Ostavite svoje kontakte u online četu na sajtu.
