Nekretnine u Istanbulu za izdavanje: izbor, karakteristike i opcije

Istanbul je jedan od najtraženijih gradova na svetu za iznajmljivanje stanova na dan i stalne boravke. Stanovništvo metropole čini 16 miliona ljudi. Iz ovog teksta ćete saznati da li stranac može da zaradi drugu platu i redovne pasivne prihode kupovinom nekretnina u Istanbulu u svrhu iznajmljivanja, koje su karakteristike i pravila zakonodavstva.


Istanbul Tržište iznajmljivanja 2023


Prema platformi Emlakjet, 2023. godine 87 odsto vlasnika ne planira da iznajmi svoju nekretninu. Vlasti čak žele da uvedu porez na prazan smeštaj kako bi stimulisale tržište. Potražnja značajno premašuje zalihe.

Istanbulski aerodrom je lider u Evropi u pogledu broja letova dnevno. Uz pravi izbor apartmana i dobru lokaciju, uvek će postojati potražnja za iznajmljivanjem. Za 5 godina broj stanovnika Istanbula porastao je za milion ljudi i nastavlja da se povećava. 2023 - 2023. priliv doseljenika je rekordan. Grad ima perspektivu, posao, budućnost. I nije uvek moguće brzo pronaći pogodan apartman za iznajmljivanje, čak i kontaktiranjem agenta za nekretnine. 

U stambenim naseljima traže se veliki stanovi sa nekoliko spavaćih soba. Projekti projektanata obuhvataju mnoge stanove sa rasporedom 2 + 1, i nešto manje od 1 + 1, dok je u odmaralištima Sredozemnog mora situacija suprotna, a kvadratura manja.

U centralnom delu, na obalama Bosfora i turističkim lokacijama u Istanbulu, možete dobro zaraditi na iznajmljivanju studija 0 + 1, jednosobnog apartmana od 1 + 1.


Koje su cene iznajmljivanja u Istanbulu


Ovde utiču brojni faktori, od kojih su glavni:

  • Blizina metroa, metrobus linije, drugog prevoza i ključnih autoputeva.

  • Starost kuće, zgrade, stanje fasada, uređenje enterijera u stanu.

  • Karakteristike oblasti, zasićenost infrastrukture u okolini.

  • Dostupnost škola, liceuma, univerziteta u blizini.

  • Parkovi I zelenilo u blizini   smeštaja, blizina mora i plaža gde možete da plivate.

  • Udaljenost do aerodroma.

  • Prisustvo ili odsustvo infrastrukture na teritoriji kompleksa (bazen, spa centar itd.).

  • Oblast i njena reputacija.

  • Potražnja i broj sličnih ponuda.

  • Nameštaj ili nedostatak toga.

  • Klasa kompleksa.

  • Slika projektanta u očima posmatrača.

Drugi faktori takođe imaju uticaja, cene iznajmljivanja stanova u Istanbulu su različite. Nema prosečnih cifara na koje možete da se oslonite.

Prema Endeksinim rečima, cene iznajmljivanja u Istanbulu porasle su za 158 odsto u 2022. godini, a u 2021-2022. godini porasle su za čak 350 odsto u TL. U 2023. godini rast cena je usporen, postoji prag od + 25 odsto za povećanje kirija godišnje, što primorava mnoge vlasnike da isele svoje zakupce preko sudova koji se ne slažu sa trenutnom cenom zakupa na tržištu.

Uvek postoji velika potražnja za luksuznim apartmanima i cene diktiraju klasu kompleksa. Postoje kupci koji su spremni da plate 2-3 hiljade evra za 2 + 1 u prestižnom stambenom kompleksu sa dobrom lokacijom i prostorom za rekreaciju u zaštićenom delu. Luksuzni moderni apartmani su profitabilna investicija.

Kako doći do opšte ideje o tržištu iznajmljivanja određene oblasti?


Kao i u svakoj drugoj zemlji, potrebno je samo da potražite analoge i detaljno proučite karakteristike oblasti, njene prednosti i mane.

Kao smernica za cene dugoročnog iznajmljivanja stanova u Istanbulu, možete se osloniti na ponude koje su postavili vlasnici i nekretnine na najpopularnije internet resurse sahibinden.com.

Ukoliko planirate da zaradite novac iznajmljivanjem smeštaja  za kratkoročnu rentu, možete analizirati ponude na uslugama rezervacije Booking i Airbnb. Ali u ovom slučaju, trebaće vam menadžment kompanija koja ima dozvolu.

U 2023. godini pripremaju se inovacije u oporezivanju, jer mnogi nezakonito iznajmljuju svoje stanove, a budžet ne dobija značajno povećanje. Biće potrebna registracija stambenog prostora i svih stanara. Još uvek nema konkretnijih podataka o budućim inovacijama, ali ovo je realan  tok događaja, s obzirom na to koliko je tržište dugoročnog iznajmljivanja aktivno. Najverovatnije će vlasnici jednostavno podići cene kako bi dobili istu zaradu na koju su navikli, i plaćali porez.

Veliki stambeni kompleksi u Istanbulu sa infrastrukturom i beneficijama za stanovnike obično imaju sopstvenu kompaniju za rentiranje. Ona će se pobrinuti za rentiranje, i uzimaće procenat od zarade. Takođe možete da se obratite upravnim kancelarijama nezavisnih proizvođača za uslugu konsijerža.

Bolje je da unapred razjasnite sve detalje i podatke u prodajnoj kancelariji zajedno sa vašim iskusnim agentom za nekretnine, koji je više puta zaključivao transakcije o nekretninama kupljenim u svrhu iznajmljivanja. Poslednjih godina neto prihod od 4-6% godišnje u evrima se smatrao normalnim, ali sve zavisi od faze u kojoj ste investirali u nekretnine, dolazeće cene, tržišne uslove, kvalitet kompleksa i potražnju za lokacijom.

Provizija za kompletno upravljanje iznajmljivanjem stana,  biće za agenciju 30-40 odsto od kirije. Istovremeno, vlasnik jednostavno dobija svoju zaradu, a da ništa ne uradi. Stan možete iznajmiti sami, ali uz kratkoročni zakup nelegalno je to raditi bez dozvole.

Porez na prihode od iznajmljivanja zavisi od profita, plaća se od 1. Do 31. Marta podnošenjem aplikacije  preko državnog Sistema E – devlet Online ili uživo na Turskom.  Progresivna skala stope poreza na lični dohodak:

  • Do 9.500 lira se ne oporežava

  • Do 32.000 lira 15%

  • Do 70.000 lira 20%

  • Do 170.000 lira 27%

  • Do 880.000 lira 35%

  • Više od 880.000 lira 40%


Godišnji opštinski porez na imovinu je 0,1–0,2 odsto katastarske vrednosti, tu je i mala isplata za obavezno osiguranje od zemljotresa DASK.


Kako izabrati stanara


Postoje dve fundamentalno različite opcije - da se nastane turski državljani ili stranac. Kod domaćih stanara  je lakše proveriti solventnost, radno mesto. Teže je utvrditi pouzdanost stranca. Zbog toga se Turcima obično naplaćuje manji sigurnosni depozit, a od stranaca se često traži da plate šest meseci unapred.

Po pravilu, strani zakupci žele da naprave  ugovor o zakupu kako bi dobili boravišnu dozvolu u zemlji na osnovu iznajmljivanja. Sa ovakvim stanjem, cena apartmana je obično veća nego bez njega.

Teže je iseliti lokalce Turke  iz stana, sudovi se ponekad odugovlače godinama. Podizanje kirija na tržištu, u odnosu na njihove plate,  nije lak zadatak. Dok je sa stranim stanarima lakše to uraditi. Iako bi se činilo da je sigurnije uzeti stanara lokalca,  to nije uvek slučaj. Rok boravka odgovara roku ugovora o zakupu. Sa najmanjim odlaganjem plaćanja kirije, ugovor možete otkazati kao osnovu za boravišnu dozvolu.

Čak se i ugovor koji nije overen kod notara smatra važećim,  a zakupac ima prava skoro kao vlasnik. On ne može da proda vaš stan, ali ima pravo da živi u njemu godinama, ako ne krši uslove ugovora, a produženje se dešava automatski.

Osiguranje je obaveno, ali ne uvek isto kao I  povraćaj novca u celosti nakon dugoročnog zakupa. Vlasnik može da okreči zidove za ovaj novac, što je običaj da uradi nakon dugog izdavanja  stana, ili da zameni oštećene dragocenosti, nameštaj. Važno je da registrujete, odnosno upišete  sve što se nalazi u stanu, do maksimuma, do najsitnijih detalja.

Zanimljivost   dugoročnog iznajmljivanja stanova u Istanbulu je da se stanovi često iznajmljuju na duže vreme potpuno prazni, bez nameštaja. Stanari su obično usmereni na dug boravak, sami kupuju nameštaj i kućne aparate.


Zamke tržišta iznajmljivanja u Turskoj


Važno je  napomenuti  da se u Turskoj merači vode i električne energije ne izdaju obavezno vlasniku, izdaju se zakupcu stanaru, a svi dugovi na računima su njegovi dugovi, a ne vlasnički. Iz predostrožnosti možete prepisati brojila na svoje ime, i jednostavno ih isključiti ako je stanar problematičan , ali odbija da se iseli. Bez vode i svetla dugo neće ostati u stanu.

Za iseljenje je potrebno da zvanično obavestite stanara 2 meseca unapred da ne planirate nastavak ugovora. Ali mora postojati osnova za ovo - samostalni život, predomislili ste se oko iznajmljivanja, obavićete popravke, prodati. Ako stanari jednostavno dođu tamo zbog veće isplate, prethodni stanar ima pravo da tuži.

Prenos vlasništva ne podrazumeva otkazivanje aktuelnog ugovora o zakupu, čak i ako novi vlasnik sam planira da živi u stanu, dužan je da unapred obavesti stanara i sačeka. Stoga ne bi trebalo da kupujete nekretninu koja ima  stanare. Dobar agent  neće lagati da će se stanar definitivno iseliti, ako je siguran u toi ako izgleda ozbiljno. Prvo neka raskine ugovor sa stanarima,  onda je stan spreman za  kupovinu.

Iznajmljivanje stanova u Istanbulu je profitabilno i povoljno. Ali, da biste izbegli stres i greške prilikom zaključivanja ugovora o zakupu, trebalo bi pažljivo da odaberete specijaliste za nekretnine.



Na sve vesti
Brz izbor nekretnina
Zakažite konsultacije sa iskusnim menadžerima koji će vam pomoći da uštedite ne samo novac, već i vreme.
Projekti Stay Property
Gradimo više od 20 godina. Ostavite zahtev i poslaćemo vam cenovnik