15% godišnje, ili 100% rizika? Investicije na Baliju
Na Baliju jača program uklanjanja objekata izgrađenih bez potrebnih dozvola. Pod udarom je više od 100 vila i stambenih kompleksa koji su prekršili pravila zoniranja i ekološke norme, uključujući Bingin, Ubud i druge oblasti gde su već izvršene rušenja. Među žrtvama su i popularni projekti koje su kupili strani investitori.
U bliskoj budućnosti vlasti ostrva planiraju da sruše oko 40 stambenih kompleksa — kako pojedinačne vile, tako i zgrade sa stanovima.
Tema prekomerne izgradnje ostrva razmatra se već godinama. Još 2024. godine vlasti su najavile stroga ograničenja na izgradnju novih hotela i vila, ali u praksi taj moratorijum nikada nije proradio.
Ipak, u avgustu 2025. godine šest okruga Balija donelo je sopstvene odluke — zabranili su gradnju hotela i restorana na poljoprivrednom zemljištu. Na taj način vlasti pokušavaju da obuzdaju haotičnu urbanizaciju i da usmere nove projekte u već razvijene turističke oblasti: Kuta, Seminyak, Ubud i Nusa Dua.
Poznat slučaj — stambeni kompleks PARQ Ubud, „Rusko selo“, zatvoren je i zapečaćen: protiv vlasnika je pokrenut krivični postupak zbog kršenja pravila korišćenja zemljišta. Vlada pooštrava kontrolu: od septembra 2024. važi moratorijum na nove dozvole u pregrejanim turističkim zonama sa opasnošću uništavanja prirodnih i kulturnih vrednosti.
Zemljište u zakupu: stranci nisu vlasnici
Stranci nemaju pravo da kupuju zemljište — samo preko dugoročnog zakupa (leasehold), zakupa za izgradnju (Hak Guna Bangunan) ili Hak Pakai. U stvarnosti zakupac nije vlasnik, i zemljište može da se vrati prvobitnom vlasniku po isteku zakupa.
Prema Osnovnom agrarnom zakonu (UU br. 5/1960), pravo punog vlasništva nad zemljištem (Hak Milik) pripada samo državljanima Indonezije. Svaka transakcija kojom stranac postaje direktni ili indirektni vlasnik zemljišta smatra se ništavnom.
U praksi stranci ne mogu jednostavno „kupiti vilu“ — nemaju pravo da registruju zemljište na svoje ime. Koriste se zaobilazne šeme:
Leasehold (dugoročni zakup) — zakup na 25–30 godina sa mogućim produženjem. Nakon isteka zemljište se vraća vlasniku. To nije vlasništvo, već privremeno korišćenje.
Hak Pakai (pravo korišćenja) — dostupno strancima sa boravišnom dozvolom, omogućava korišćenje kuće do 50 godina, ali samo za lično stanovanje i uz ograničenja cene i tipa zemljišta.
Nominalno vlasništvo preko lokalnog državljanina — najrizičnija šema, zakonski zabranjena. U slučaju spora stranac gotovo uvek gubi nekretninu.
Preko PT PMA (strana kompanija) — daje pravo na komercijalnu izgradnju (Hak Guna Bangunan) na period od 30–80 godina, ali zahteva registraciju i poslovanje.
Sve ove opcije su daleko od punog vlasništva. U praksi stranac ostaje ranjiv: zakupodavac može da ne produži ugovor, zakoni mogu da se promene, a šeme sa nominalnim vlasnicima često završavaju gubitkom novca.
Nevažeće dozvole, nedostatak vlasničkog lista, zemljišni sporovi, kao i dugovi prethodnih zakupaca — sve to vilu može pretvoriti u finansijsku zamku. Problemi sa pravima pristupa, neplaćene Banjar dažbine (lokalna zajednica) i nestabilna infrastruktura dodatno otežavaju situaciju.
Masovna izgradnja i pad kvaliteta
Post-kovid građevinski bum doveo je do priliva neiskusnih investitora. Da bi nadoknadili izgubljeno vreme, štedeli su na materijalima, koristili nekvalifikovanu radnu snagu i žrtvovali kvalitet i tehničke standarde. Vlasnici se žale na naduvene podove, prokišnjavanje krovova, pukotine u zidovima — kvalitet nije izdržao test vremena.
Prezasićeno tržište, pad prihoda od zakupa
Uprkos rastu turističkog prometa, mnoge vile ostaju prazne — zbog viška ponude i previsokih cena. Na primer, jednosobne „vile“ izdaju se za 30 miliona IDR mesečno, ali ostaju prazne, a isplativost ne ispunjava očekivanja. Bukit Vista upozorava na iluzorna marketinška obećanja o profitabilnosti koja se nisu ostvarila zbog prezasićenja i nestabilne potražnje.
Izgradnja je rasla 20% godišnje od 2018. do 2023., premašujući potražnju za 15%. Vlada planira da kontroliše 1.000 objekata mesečno u 2025.
Svaka investicija mora biti praćena detaljnom proverom, proučavanjem zakona i pouzdanim vezama.
10–15% godišnje, brza isplativost i povoljna preprodaja?
Zbog visoke vlažnosti, čestih kiša i vrućine, kuća na Baliju možda neće izdržati 25 godina trajanja ugovora o zakupu i izgubiće „tržišni izgled“. Produženje zakupa — još i pod nepovoljnijim uslovima — možda neće imati smisla. Sama kuća bez zemljišta u pravnom smislu nije punopravna nekretnina, već „poboljšanje na zakupljenom zemljištu“.
Po isteku zakupa kuća pravno prestaje da vam pripada, jer pravo na zemljište pripada vlasniku. U mnogim ugovorima za vile stoji: sve što je izgrađeno posle isteka ostaje vlasniku zemljišta. Kod preprodaje vile zapravo prodajete ne nekretninu, već preostali period zakupa + objekat koji je pravno vezan za tuđe zemljište. Njegova buduća cena i mogućnost brze isplativosti sa prihodom od izdavanja — sporna su pitanja.
Birajući developera za investiciju na Baliju, važno je uzeti u obzir zahteve kvaliteta gradnje koje nameće klima. Kvalitetni uvezeni materijali kao što su čelik, beton ili završna obrada koštaju na Baliju 2–3 puta više nego u drugim zemljama zbog složene logistike. Dobro izgrađena nekretnina ne može biti jeftina.
Šta izabrati za investiranje?
Za investicije bez rizika možete izabrati druga popularna strana odredišta gde je zakon jasan i na strani investitora — na primer, Dubai ili Tursku.
U Turskoj stranac poseduje ne samo stan, već i deo zemljišta ispod rezidencije. Vile i zemljište ispod njih su punopravno vlasništvo zaštićeno zakonom. Možete kupiti stanove, kuće u nizu ili vilu u Turskoj u vrednosti od 400.000 USD ukupno i dobiti državljanstvo. Za vlasnike je dostupan i boravak. Nekretninu možete iznajmljivati kratkoročno preko licencirane upravljačke kompanije, bez sopstvenog angažmana i ostvarivati pasivan prihod u evrima.
U vašoj vili u Turskoj vi ste vlasnik. A vaša deca — naslednici trajne imovine, a ne ugovora o zakupu.
Zainteresovani ste za nekretnine u Turskoj, UAE ili na Severnom Kipru i imate mnogo pitanja? Postavite ih u online čatu na sajtu ili ostavite zahtev za povratni poziv.
